取扱業務および信託について

・不動産を主な取り扱いとする信託
・金銭を主な取り扱いとする信託
・その他の信託

1. 不動産信託・不動産管理信託(不動産の有効活用と確実な管理)

土地や建物などの不動産をお預かりし、安全に管理・運用致します。不動産の価値を最大限に高め、次世代への承継やビジネスの拡大もサポートします。

受託可能なアセットタイプ
居住・商業： レジデンス、オフィス、商業施設（大型モール・レジャー施設・飲食ビル等）、区分所有マンション
施設・ホテル： 高齢者施設（有料老人ホーム・サ高住）、ホテル
土地： 底地、更地、借地権

2.不動産流動化スキーム
SPC（合同会社/GK等）が借入（ノンリコースローン）やTK（匿名組合）出資等によって、不動産を効率的に運用します。
GK・TKスキームをはじめとする、多様な不動産証券化・流動化ニーズに対応可能です。
不動産取得税や登録免許税の軽減も受けていただけます。

3.リースバック信託
保有する不動産を信託し、売却して資金化（受益権の譲渡）したあとも、賃貸借契約を締結することでそのままその不動産を利用し続けられる仕組みです。
オフバランスにも対応致します。

4.土地開発信託
自主開発が難しい土地をお預かりし、開発・建設からテナント誘致、管理・運営までトータルにサポートします。
資金調達は信託財産を担保とした「第三者借り入れ」で行うことも可能なため、お客様ご自身の融資の与信枠（借入枠）を使うことなく土地を有効活用できます（個人・法人問わず）

5.非居住者・海外投資家対応型の信託
受託者が実質的な不動産・金銭管理を行うことで、処分時の流通税削減等に活用できるほか、非居住者や海外在住のお客様に代わる国内資産の確実な管理体制として機能します。

6.受益権複層化信託
信託受益権を「元本受益権」と「収益受益権」に切り分け、お客様の財務戦略や税務メリット、確実な資産承継の目的に応じた柔軟なスキームをご提案します。


金銭を主な取り扱いとする信託

7.金銭信託
不動産管理に伴う積立金や、各種お取引・プロジェクト運営、企業間取引において生じる大切な資金をお預かりし、安全に保全・管理する仕組みです。

8.クラウドファンディングの預かり資金保全
不動産特定共同事業（不特法）に基づくクラウドファンディング等の預かり資金を信託口座にて安全に分別管理し、事業の社会的信用を高めます。

9.修繕積立金・賃料保全信託
修繕積立金や賃料等を信託に付すことで、健全で透明性の高い不動産管理・経営を周囲にアピールできます。

10.賃料保証引当金信託
賃料保証会社の信用を補完するため、入居者様からお預かりした保証料を金銭信託いたします。

11.入居一時金保全信託
老人福祉法や高齢者住まい法の義務に基づき、有料老人ホーム等の入居一時金を確実に信託保全いたします。

12.M&A決済・エスクロー信託（企業の譲渡・買収保全）
企業のM&A（譲渡・買収）実務において、買収代金やブレイクアップフィー（解約手当金）などを信託口座にて安全に分別管理する仕組みです。表明保証違反に備えた一部代金の留保（リテンション）など、売り手・買い手双方の取引リスクを低減し、確実な取引実行をサポートします。

13.決済金保全信託（エスクロー信託／海外取引対応）
海外とのクロスボーダー取引や、非居住者様との各種売買・支払いに係る金銭授受のリスクを低減し、スムーズかつ安全な取引・決済を実現します。
日本国内に口座を作成することの出来ない海外投資家や非居住者の方向けに、日本国内の口座を活用して取引や決済ができるようサポートいたします。

14.死後事務委任のための金銭信託
死後の葬儀・埋葬、遺品整理、各種支払いに必要な費用をあらかじめ信託し、事務手続きを円滑に執行します。おひとりさまの万が一への備えとして大変有効です。

15.ペットのための金銭信託
飼い主様に万が一のことがあった際、大切なペットの生涯にわたる飼育・管理費用が新しい飼い主様（飼育受託者）へ確実に支払われるよう財産を保護します。


その他の信託

16. 不動産・資産の確実な引き継ぎと未来への備え（福祉・ライフサポート信託）
大切な不動産や財産をご家族へスムーズに引き継ぐため、またご自身の将来や大切な存在を守るための仕組みをご提案します。

17.おひとりさま信託
単身高齢者や頼れる親族のいない方（おひとりさま）の老後・死後の安心をお支えします

18.遺言代用信託
遺言の代わりに信託契約を用いることで、確実な意思を相続人様等に残せます。成年後見制度の補完や、不動産の世代間承継にも有効です。
一般的な遺言よりも安価でスピーディーな対応となる場合が多いです。

19.特定贈与信託(親亡きあと問題を解決)
障がいをお持ちの方へ、税金をゼロにしたサポートを行い、ご両親等が亡くなられた後も、障がいをお持ちの方が亡くなられるまで、可能な限り定期的な生活費の交付や日常の金銭管理等をさせていただきます。

20.寄付全般（社会貢献のための信託）
生前寄附や、遺贈など、日々の資産運用から、ご自身が指定する公益団体や応援したい活動へ、確実かつ目的に沿った形で資金を寄付・還元いたします。

※一例として、国連の機関(国連難民高等弁務官事務所)へのご寄附のサポートも行わせていただいております。尚、弊社は、信託会社として国内で唯一の連携協定を締結している会社となり、寄付による税金の控除についてもサポートしております。

21.各種ニーズに柔軟にお応えする「オーダーメイド信託」
大手信託銀行や信託会社等が用意する定型化された一般的な信託商品では対応が難しい、個別性の高いご要望や複雑な条件に対しても、弊社は高い柔軟性をもってスキームを構築いたします。不動産ビジネスの豊富な実績とノウハウを活かし「このような資産管理はできないか」「自分たちの希望に沿った独自の仕組みを作りたい」といったお客様お一人おひとりの多様なニーズに寄り添い、法的な確実性と柔軟性を兼ね備えた最適なオーダーメイド型の信託をご提案・ご準備いたします。

委託者が財産を受託者に移し、受託者は受益者のために運営し、受益者は受託者から、財産から生じる収益を受け取るしくみです。
委託者と受益者が別な方の場合、贈与とみなされることから、委託者兼受益者となるケースが一般的です。

賃貸不動産のオーナー様の場合ですと、下の図のように委託者兼受益者であるオーナー様が、賃貸不動産（信託財産）の所有権を受託者に移し、オーナー様は賃貸運営で生じた利益などを受取る権利である信託受益権を得ることになります。

一般的な賃貸管理では賃貸不動産の名義は、オーナー様なので、管理会社はオーナー様と管理受託契約を結びます。一方、信託の場合は名義人が受託者となるので、管理会社様などの契約先が異なることになります。

通常は、一般的な賃貸管理で問題なくても、万一オーナー様がご自身で判断を下せなくなった場合には、大規模修繕や建替えなどに支障をきたすことになるため、信託などにより賃貸不動産の運営代行者を事前に決めておくことが出来ます。

オーナー様と管理会社の間で管理受託契約を締結し、管理会社が建物と入居者様の管理を行います。管理会社は入居者からお預かりした家賃などをオーナー様に直接お渡し（お振込み）致します。

オーナー様が認知症になって賃貸経営の判断ができなくなったときに備えて、後継者である息子様などと信託契約を結び、賃貸運営を任せるしくみです。息子様が受託者となり、賃貸不動産は息子様のご名義となります。管理会社は受託者である息子様と管理受託契約を締結し、賃貸管理業務を行うことになり、オーナー様は受託者である息子様から家賃などを受取ることになります。

上の方で家族信託(民事信託)として図示しております息子様の代わりに信託会社や信託銀行が一定の報酬を得て受託者となるしくみです。信託会社は、国が示した一定の基準を備え、厳しい審査をクリアした会社しか営むことが出来ないため、オーナー様は安心して賃貸運営を任せることが出来ます。

このような、賃貸不動産の管理運営を信託のスキームを使って行うことを「不動産管理信託」といい、商事信託以外の信託を民事信託、民事信託のなかでも家族を受託者とするスキームを家族信託と呼んでいます。

1. オーナー様と三好スマイル信託の間で信託契約を結びます。ご希望によってはご遺言によって信託をすることも可能です。
2. 1に伴いオーナー様から三好スマイル信託に不動産の所有権が移転し、三好スマイル信託は信託契約やオーナー様もしくはオーナー様に指定された方の指図に基づいて賃貸運営を行います。
3. オーナー様は信託配当を受取ることが出来る権利である信託受益権を持つことになります。
4. 三好スマイル信託が管理会社と管理受託契約を結びます。
5. 管理会社は建物及び入居者様の管理業務を行います。
6. 入居者様から受け入れた賃料などは管理会社を通じ三好スマイル信託にわたり、資金は専用口座で管理されます。
7. オーナー様は、信託配当を受け取っていただきます。
   信託配当：賃料などから信託報酬や固定資産税などの一定の経費を差し引いた金額。

信託会社には次のような様々な受益者様を保護するための義務が信託法で課せられています。

善良な管理者の注意をもって信託事務を処理する義務があります。

受益者のため忠実に信託事務の処理をする義務があり、利益相反行為は原則として禁止されています。

信託財産と受託者の固有財産及び他の信託財産に属する財産とを、分別して管理する義務があります。

受益者が複数いる信託において、受益者のために公平にその職務を行う義務があります。

信託財産に係る帳簿などを作成し、毎年1回、一定の時期に貸借対照表、損益計算書その他の書類を作成し、受益者に対して報告する義務があります。
さらに、信託に関する書類を、一定期間保存し、受益者の請求に応じて閲覧させなければなりません。