信託について

委託者が財産を受託者に移し、受託者は受益者のために運営し、受益者は受託者から、財産から生じる収益を受け取るしくみです。
委託者と受益者が別な方の場合、贈与とみなされることから、委託者兼受益者となるケースが一般的です。

賃貸不動産のオーナー様の場合ですと、下の図のように委託者兼受益者であるオーナー様が、賃貸不動産（信託財産）の所有権を受託者に移し、オーナー様は賃貸運営で生じた利益などを受取る権利である信託受益権を得ることになります。

一般的な賃貸管理では賃貸不動産の名義は、オーナー様なので、管理会社はオーナー様と管理受託契約を結びます。一方、信託の場合は名義人が受託者となるので、管理会社様などの契約先が異なることになります。

通常は、一般的な賃貸管理で問題なくても、万一オーナー様がご自身で判断を下せなくなった場合には、大規模修繕や建替えなどに支障をきたすことになるため、信託などにより賃貸不動産の運営代行者を事前に決めておくことが出来ます。

オーナー様と管理会社の間で管理受託契約を締結し、管理会社が建物と入居者様の管理を行います。管理会社は入居者からお預かりした家賃などをオーナー様に直接お渡し（お振込み）致します。

オーナー様が認知症になって賃貸経営の判断ができなくなったときに備えて、後継者である息子様などと信託契約を結び、賃貸運営を任せるしくみです。息子様が受託者となり、賃貸不動産は息子様のご名義となります。管理会社は受託者である息子様と管理受託契約を締結し、賃貸管理業務を行うことになり、オーナー様は受託者である息子様から家賃などを受取ることになります。

上の方で家族信託(民事信託)として図示しております息子様の代わりに信託会社や信託銀行が一定の報酬を得て受託者となるしくみです。信託会社は、国が示した一定の基準を備え、厳しい審査をクリアした会社しか営むことが出来ないため、オーナー様は安心して賃貸運営を任せることが出来ます。

このような、賃貸不動産の管理運営を信託のスキームを使って行うことを「不動産管理信託」といい、商事信託以外の信託を民事信託、民事信託のなかでも家族を受託者とするスキームを家族信託と呼んでいます。

1. オーナー様と三好スマイル信託の間で信託契約を結びます。ご希望によってはご遺言によって信託をすることも可能です。
2. 1に伴いオーナー様から三好スマイル信託に不動産の所有権が移転し、三好スマイル信託は信託契約やオーナー様もしくはオーナー様に指定された方の指図に基づいて賃貸運営を行います。
3. オーナー様は信託配当を受取ることが出来る権利である信託受益権を持つことになります。
4. 三好スマイル信託が管理会社と管理受託契約を結びます。
5. 管理会社は建物及び入居者様の管理業務を行います。
6. 入居者様から受け入れた賃料などは管理会社を通じ三好スマイル信託にわたり、資金は専用口座で管理されます。
7. オーナー様は、信託配当を受け取っていただきます。
   信託配当：賃料などから信託報酬や固定資産税などの一定の経費を差し引いた金額。

信託会社には次のような様々な受益者様を保護するための義務が信託法で課せられています。

善良な管理者の注意をもって信託事務を処理する義務があります。

受益者のため忠実に信託事務の処理をする義務があり、利益相反行為は原則として禁止されています。

信託財産と受託者の固有財産及び他の信託財産に属する財産とを、分別して管理する義務があります。

受益者が複数いる信託において、受益者のために公平にその職務を行う義務があります。

信託財産に係る帳簿などを作成し、毎年1回、一定の時期に貸借対照表、損益計算書その他の書類を作成し、受益者に対して報告する義務があります。
さらに、信託に関する書類を、一定期間保存し、受益者の請求に応じて閲覧させなければなりません。